房地产是资金密集型行业，具有很强的金融属性，对标金融机构，BGY从14年开始逐步推行以集团资金池为核心的内部银行管理；正如CEO莫所说：公司管理的核心是财务管理，财务管理的核心是资金管理，在这里补充一句，资金管理的核心是以资金池集中管理为基础的资金运营，前面分享了房地产项目现金流管控48字真经，对于如何发挥资金价值，实现从项目以资金高周转向公司资金高效运营提升。要管好现金流，就要先熟悉资金池运作逻辑。
01
资金池管理三原则
资金池：以保证资金安全性、流动性和收益性为根本目的。为提高资金使用效率，统筹使用集团项目公司的资金，对资金进行集中管控，统一调配，并向缴存资金的项目公司支付利息，向使用资金的项目公司收取利息的资金管理活动。
（资金池管理三原则）
资金池管理背景与目的：
1、构筑资金统一管理体系
全面监控、快速归集(全面监控、快速集中)
资金统一筹集与分配(内部计价、有偿使用)
统一资金收支管理(总额控制、明细分析)
资金头寸、快速集中
2、实现复杂的层级化管理
多平台、多层级、跨地域的资金管理体系
适合组织机构调整后平滑过渡
加强资金成本理念
3、建设先进的资金管理平台
实现资金业务处理信息化、自动化
财务核算、全面预算以及支付、报销等其他业务系统的协同处理
4、提升整体效益
合理资金资源配置，提高资金使用效益
调剂资金余缺，发挥协同增效作用
有序、效率、明细分析
5、建立有效的风险防控体系
安全性、流动性、效益性相结合
02
资金池运行的基本逻辑
资金池几个关键词：内部银行、银行资金池、银企直联、资金计价。
按内部银行运作，统借统贷，做好内部存贷账户管理、内部计价算账、做好柜台理账，通过银行资金池和银企直联快速实现资金集中管理，支撑资金高效运营。
参考（BGY集团资金池管理制度（）—知识星球资金池运作系列）
资金调度，资金结算，内部存贷款。
建立内部账户，进行资金调度与结算，通过上收与下拨，实现资金内部流转到外部收支。内部资金往来按照资金有偿使用进行计价。上收内部存款按照活期或定期计算存款利息（一般年化利率5%-10%，定期1、3、6、12个月分档计算），有资金缺口，需要集团资金支持时按照内部贷款方式操作，计算贷款利息（一般年化利率10%-15%，部分有施行短期15天内资金过桥免息）。
内部账户管理：
上收与下拨：项目账户超过-万活用资金部分全部上收，项目资金支付除监管户支付盘活外，通过资金池下拨支付。
风险管控：
注意避免税收风险：“资金池”采取内部计价，存贷利息，要注意避免营业税风险，同时存在关联关系企业所得税扣除。
参考（房地产企业集团资金池中的税收风险—知识星球资金池运作系列）
系统支撑：
用友、金蝶等专注财务软件的信息化服务商目前都有相对成熟的系统和管理咨询服务支持，需要深度了解，可以邀请做方案演示汇报。
（资金管理应用系统全景图）
参考（碧桂园资金系统银企直联、资金池—知识星球资金池运作系列）
资金池运营图
下期看点：
资金计划—通过资金计划贯通经营
资金计划的水平某种程度上体现的是区域运营计划的安排、执行水平以及总体把控和管理能力。从资金计划看经营过程中的业务问题。
分灶吃饭—基于区域自主经营下的资金管控新模式
分灶吃饭是适应新时期的组织集约化，深耕化发展需要，通过分灶资金切割以后倒逼区域自主经营，自我造血，实现经营安全与稳健发展平衡。
编辑：Allison
图片：网络
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本文编辑：佚名
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